Проверка вторичного жилья перед покупкой

Покупка жилья на вторичном рынке требует щательной подготовки. Прежде чем приобрести квартиру или дом, специалисты советуют собрать и внимательно изучить всю информацию о недвижимости. Ее историю, состав семьи нынешнего владельца крайне важно проверить, чтобы впоследствии сделку неожиданно не признали недействительной.

Объясняем, где найти такую информацию и что должно насторожить покупателя.
^________
^{апрель' 2025}

Основной документ

До середины 2016 года основным документом для владельца недвижимости было свидетельство о праве собственности. С 15 июля 2016 года вместо него стали выдавать выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Еще чуть позже, с 1 января 2017 года, этот документ переформатировали в выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она и используется сейчас.

В ЕГРН собраны сведения обо всех объектах, учтенных Росреестром с 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно иметь в виду, что с 1 марта 2023 года сторонний человек получит выписку, содержащую полные персональные данные собственников, только имея письменное согласие одного из нынешних владельцев квартиры или дома. Дать разрешение можно через личный кабинет на сайте Росреестра или в МФЦ.

Помимо технических характеристик, таких как площадь и количество комнат, выписка из ЕГРН позволяет проверить:

- кто в действительности является текущим владельцем недвижимости, выставленной на продажу;
- вид зарегистрированного права (например, долевая или общая совместная собственность), точные размеры долей, принадлежащих разным владельцам;
-дееспособен ли хозяин;
-не заложена ли эта квартира или дом;
-не наложен ли на недвижимость арест по решению суда;
-нет ли у здания статуса объекта культурного наследия;
-кто владел домом или квартирой ранее;
-когда возникли, изменялись, переходили и прекращались права собственности;
-на основании каких документов передавались права собственности (договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство, решений суда и т. д.).

Если квартира или дом ранее часто переходили от одного собственника к другому, это должно насторожить покупателя. Конечно, тому могут быть разные причины, но лучше проверить историю объекта недвижимости и выяснить, как давно она принадлежит сегодняшнему собственнику и по какому праву он ею распоряжается: получил ли он ее в наследство, в результате дарения или выделения доли и т. д. Иначе в будущем могут возникнуть претензии к одной из предыдущих сделок, если она была совершена в обход закона. В итоге будущие хозяева могут лишиться жилья.

Содержащиеся в выписке паспортные данные собственников стоит проверить через специальный сервис на «Госуслугах». Это поможет убедиться, что удостоверения личности не были потеряны либо украдены и мошенники не используют чужие подставные документы.

Собственник — ребенок

Сложности при купле-продаже могут возникнуть, когда один из собственников — ребенок. К таким сделкам обязательно привлекать органы опеки и попечительства по месту регистрации мальчика или девочки. Так государство следит, чтобы при продаже недвижимости не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. У него должно быть другое жилье в хорошем состоянии, соразмерной площади и стоимости.

До 14 лет дети не принимают участие в сделке — их представляют родители или опекуны. Подростки старше 14 лет с согласия попечителей могут действовать от своего имени самостоятельно. Если один из взрослых не согласен на продажу или с ним нет связи, покупателю придется добиваться разрешения на сделку через суд. При положительном заключении органы опеки будут ориентироваться на него.

Вмешательство органов опеки не требуется в случаях, когда подростку исполнилось 16 и он юридически признан полностью дееспособным. Это называется «эмансипация». Так бывает, если молодой человек уже в браке или если у него есть бизнес либо он полноценно трудоустроен. Такие юноши и девушки официально приравниваются в правах к взрослым, хотя они и несовершеннолетние.

Когда ребенок просто прописан в жилье, но не является собственником, достаточно до оформления сделки перерегистрировать его по другому адресу.

Взрослый недееспособный собственник

Также покупатель будет иметь дело с опекунами и попечителями и органами опеки и попечительства, если кто-то из собственников — взрослый, но недееспособный или ограниченно дееспособный человек. Это касается, например, людей с психическими расстройствами.

Подтверждение дееспособности от психиатра и нарколога также рекомендуется запрашивать, если собственник старше 65 лет.

Такую справку можно бесплатно запросить в психоневрологическом диспансере по месту жительства продавца, но ее выдадут только ему самому. Требовать такой документ, конечно, не обязательно, если вы боитесь оскорбить человека. И все же лучше попытаться вежливо объяснить ему, что сделать это необходимо, чтобы полностью доверять друг другу и не опасаться неприятностей в будущем.

Отсутствующие жильцы и собственники

Когда один из собственников отбывает наказание в местах лишения свободы, жилье продавать можно. Однако важно помнить, что осужденный имеет преимущественное право покупки доли в общей собственности. То есть сначала он должен отказаться от приобретения квартиры или дома, и только потом на недвижимость смогут претендовать третьи лица.

Своей долей в квартире или доме осужденный распоряжается самостоятельно. Находясь в тюрьме, человек по-прежнему может распоряжаться своим имуществом через нотариуса или представителя, на которого оформлена доверенность.

Также стоит иметь в виду нюанс, связанный с приватизацией. Когда человек отказывается от нее в пользу других, у него возникает бессрочное право пользования помещением. Если в квартире или доме прописан подобный жилец, который на момент продажи отсутствует, после оформления сделки он все равно будет зарегистрирован по этому адресу. Вернувшись, такой человек может не захотеть добровольно менять прописку и начать требовать пустить его домой.

За исключением подобного случая, когда у человека есть бессрочное право пользования, переход права собственности другому лицу является основанием для выписки из квартиры членов семьи прежнего владельца.

Военнослужащих-срочников и заключенных можно снять с регистрационного учета без личного присутствия. Аналогично близкие действуют от имени пропавших без вести. А вот если человек находится за рубежом, ему нужно самому составить заявление в консульстве либо там же оформить доверенность.

Если человек не согласен добровольно выписаться, снять его с регистрационного учета можно по суду. Но, если речь идет о военнослужащем-срочнике, то только после окончания призыва. При бессрочном праве пользования, а также когда в завещании или брачном договоре оговорено право проживания, насильно выселить жильца практически невозможно.

Сведения о том, кто прописан в квартире или доме на данный момент, содержатся в адресной справке. Ее можно получить через «Госуслуги» или в МВД. Запросить сведения должен собственник. Выписку из домовой книги со сведениями до 2018 года при необходимости можно запросить через региональный портал госуслуг, в управляющей компании, местной администрации или архиве.

Документы о праве собственности

Если нынешний владелец сам когда-то приобрел эту квартиру или дом, он предоставит договор купли-продажи. Если была приватизация, вместо этого на руках будет договор передачи недвижимости в собственность.

Жилье могло быть и унаследовано. В таком случае важно проконсультироваться с нотариусом, нет ли других наследников, которые могут претендовать на это имущество. Если из права нарушены, при продаже сделку могут признать недействительной.

Особый случай — договор ренты. По нему жилье передают в собственность новому хозяину, который обязуется ухаживать за предыдущим владельцем или регулярно выплачивать ему определенную сумму. При этом при так называемой постоянной ренте после смерти рантье платежи продолжают получать его наследники. А еще ренту приходится выплачивать, даже если имущество уничтожено.

Квартиру или дом под рентой можно продавать, но только с согласия рантье. То есть договор купли-продажи в этом случае будет трехсторонним. Новому собственнику вместе с недвижимостью переходят и обязательства делать выплаты или ухаживать за рентополучателем.

Также стоит быть внимательным при покупке недвижимости, которую нынешний владелец получил в подарок. Особенно насторожиться следует, если даритель и получатель не являются членами одной семьи.

В ряде случаев договор дарения может быть отменен. Согласно Гражданскому кодексу, так бывает:

- при покушении одариваемого на жизнь дарителя или его наследников;
- при ненадлежащем обращении с подаренной собственностью;
- по решению суда, когда дарителем были ИП или юрлицо и подарок был сделан менее чем за шесть месяцев до банкротства;
- даритель пережил одариваемого.

А еще бывает, что договором дарения «прикрывают» сделки купли-продажи, которые по какой-то причине невозможно было оформить правильно. Например, один из супругов без нотариального согласия мужа или жены продал общую квартиру. В этом случае второй супруг может оспорить это в суде.

Стоит действовать осторожно и в том случае, если документ о праве собственности заменяет судебное решение. Это означает, что ранее у владельца был спор, касающийся его прав на недвижимость. Например, с супругом или другими наследниками. Если конфликт происходил менее трех лет назад, вторая сторона может обжаловать постановление.

Дополнительные сведения

Помимо документов о праве собственности, специалисты советуют проверить:

- кадастровый паспорт на недвижимость;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Альтернативой могут быть соглашение о разделе имущества либо брачный договор, если он подтверждает право распоряжаться жильем без учета мнения второй стороны;
- справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
- согласие залогодержателя на сделку, если квартира находится в залоге у банка;
- извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки, если приобретается доля в квартире или комната;
- справку из банка о полном погашении ипотечного кредита. Если он не выплачен, сделка может сорваться либо будущему собственнику придется погашать старые долги хозяев;
- заключение о рыночной стоимости квартиры, если она покупается с использованием кредита;

- у семей с детьми лучше попросить справку о размере (остатке) материнского капитала. Если эти

средства использовали для покупки жилья, которое планируется продавать, на детей и супруга

владельца сертификата обязательно оформлена доля этой недвижимости. А значит, для сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства, а также согласие мужа или жены.

При этом важно видеть своими глазами оригиналы этих документов, не довольствуясь присланными копиями. Если владелец не торопится передать вам подлинники, можно попросить предоставить бумаги при личной встрече, внимательно их изучить и сопоставить с копиями и дубликатами.

Осматриваем жилье

Помимо документов, следует тщательно изучать саму квартиру или дом, которые планируется приобрести.

Еще на улице отметьте, из какого материала построен дом. Квартиры в панельных обычно дешевле, но в них хуже всего звукоизоляция. В кирпичных зданиях теплее зимой и прохладнее летом. А монолитные, в которых каркас, внешние стены и основные перекрытия выполнены целиком из бетона, считаются самыми долговечными.

Внутри в первую очередь важно убедиться, что планировка совпадает со схемой в техническом паспорте недвижимости. Все изменения должны быть узаконены.

Если предыдущие собственники без согласования сносили стены, объединяли или переносили в многоквартирном доме «мокрые» зоны кухни и ванной, впоследствии у нового владельца будут неприятности. Ему выпишут административный штраф и обяжут привести помещение в надлежащий вид, то есть потратить средства, время и силы на ремонт. В лучшем случае понадобится узаконить перепланировку через суд. Если нарушения не устранить, перепродать квартиру будет сложнее.

Помимо этого, обратите внимание на окна. Если они требуют замены, стоимость можно включить в цену квартиры или дома. Впрочем, даже новые стеклопакеты важно проверить на герметичность, а их фурнитуру — на исправность.

Оцените, хорошо ли работает вентиляция: достаточно поднести к отдушине на кухне и в ванной лист бумаги. Если за счет тяги он прилипнет к отверстию — все в порядке. Это значит, что в помещении меньше риск сырости и неприятных запахов, образования плесени и грибка на стенах и потолке. А еще в таком жилье реже заводятся тараканы и другие насекомые.

Проверьте, как работает сантехника и изучите, как разведены трубы. Важно, чтобы к стоякам был свободный доступ. Если случится протечка, а они замурованы в стены и пол, быстро перекрыть воду и избежать потопа будет невозможно. Тем, кто не разбирается в подобных вопросах, лучше обратиться за советом к профессионалу.

Обратите внимание на счетчики холодной и горячей воды, а также электричества и газа. Они должны быть целыми и иметь пломбы. Обязательно сверьте модели и серийные номера с информацией в техпаспорте приборов учета. После приобретения квартиры не забудьте забрать эти документы.

Знакомимся с соседями

Другие жильцы или владельцы соседних участков в частном секторе помогут собрать дополнительную информацию о квартире или доме, а также их текущих владельцах.

В многоквартирном доме расспросите соседей о том, довольны ли они работой управляющей компании. Насколько оперативно ее представители реагируют на жалобы, присылают сантехника или электрика? Сообщают ли жильцам об изменении тарифов? Хорошо ли убирается дворник на придомовой территории? Все это будет влиять на качество жизни.

Жильцы дома точно знают размер квартплаты. Они могут рассказать, какие услуги включены в стоимость. Например, в элитном жилом комплексе нужно оплачивать работу консьержа, парковку и так далее. Владельцам автомобилей также стоит выяснить, где они будут ставить машину.

В старых домах может оказаться, что в ближайшее время ожидается капитальный ремонт. Например, обновление системы отопления или масштабное благоустройство двора. В этот период в подъезде, лифте и на улице рядом с домом часто будет шумно и грязно. Работы могут занять несколько месяцев, и все это время жильцам придется мириться с неудобствами. Если квартиру в таком доме планирует купить, например, семья с маленьким ребенком, возможно, стоит рассмотреть другие варианты.

Также, пообщавшись с соседями, можно выяснить, есть ли в подъезде проблемные жильцы или квартира, которую сдают в посуточную или почасовую аренду. Для одних покупателей это станет поводом отказаться от приобретения выбранного жилья, другим позволит добиваться от продавца снижения цены.

Изучаем район

Посмотрите на карту, пройдитесь по микрорайону. Есть ли поблизости вся инфраструктура, необходимая для жизни? Как далеко от дома будут продуктовые магазины, поликлиника, школа, детский сад? Есть ли рядом спортзалы, парки для прогулок, кинотеатры и торгово-развлекательные центры? Где находятся остановки общественного транспорта и как часто он ходит?

Кроме того, стоит поискать сведения о планах по развитию территории. Возможно, в ближайшие годы под окнами дома пройдет крупное шоссе. Тогда привлекательность жилья станет гораздо ниже. А если в районе запланирована реновация, здание может пойти под снос.

Почитайте старые новости о районе. Например, где-то могут часто происходить аварии на теплотрассе и канализации. В другом месте люди жалуются на запах, который ветер приносит с соседнего полигона отходов или водоочистных сооружений.

Ценным источником подобной информации, помимо официальных, могут стать чаты и группы в соцсетях, в которых общаются местные жители.

Составляем договор купли-продажи

Если квартира или дом полностью устраивают покупателя, можно переходить к сделке. В договоре купли-продажи должны быть:

- паспортные данные продавцов и покупателей и их подписи. Важно проверить, чтобы фамилии продавца и покупателя везде были написаны правильно;
- реквизиты нотариально оформленной доверенности, если одну из сторон заменяет ее представитель;
- подробные сведения о недвижимости, включая адрес, дату постройки, общую и жилую площадь, этажность и другие характеристики, содержащиеся в техническом паспорте квартиры или дома;
- номера предыдущих договоров купли-продажи, ренты, мены, дарения или свидетельства о праве на наследство;
- стоимость квадратного метра и общая цена жилья в рублях. Итоговая цифра зависит от фактического метража, этажности здания, района и других факторов. Например, в стоимость можно включить примерные затраты на ремонт окон или сантехники;
- заверение продавца, что недвижимость не продана другому покупателю, не подарена и не обещана в дар, не заложена, не арестована. Словом, гарантирует, что на сделку не могут быть наложены ограничения;
- дееспособность сторон сделки;
- порядок и сроки передачи оплаты. Если используется банковская ячейка, важно сопоставить указанную в договоре сумму с выпиской из финансовой организации;
- порядок и срок передачи недвижимости новым собственникам.

Помимо этого, в договоре могут быть указаны дополнительные условия. Например, можно прописать:

- состояние жилья;
- ответственность продавца за скрытые дефекты, которые могут проявиться позднее;
- условия расторжения договора и последствия такого шага.

Главное, чтобы эти необязательные пункты не противоречили закону и устраивали обе стороны.

Если доля недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному, сделку обязательно проводить через нотариуса. Также это потребуется, когда речь идет о выкупе не всего имущества, а только отдельной доли из общей собственности. Например, когда планируется приобрести не квартиру, а комнату.

В остальных случаях документы можно подготовить самостоятельно. Но, чтобы быть уверенными, что все сделано правильно и сделку нельзя будет оспорить, желательно все же консультироваться с юристом.

Обсуждаем условия оплаты

Нередко продавец предлагает покупателю внести задаток, чтобы подтвердить свое намерение приобрести квартиру или дом. Как правило, речь идет о 1–2% от стоимости недвижимости. Это законно, но в таком случае требуется дополнительное письменное соглашение. В нем прописывают:

- паспортные данные продавца и покупателя или реквизиты доверенностей, выданных их представителям;
- сумму аванса и общую сумму сделки;
- срок между датой внесения аванса и моментом заключения договора купли-продажи;
- штрафные санкции в случае нарушения условий соглашения одной из сторон.

Если продавец отменяет сделку, он полностью возвращает задаток. Можно также прописать, что при возникновении такой ситуации сумма компенсируется покупателю в двойном размере.

Лучше передавать предоплату лично собственнику недвижимости или его доверенному лицу. Риелтор может получать аванс, только если он и является таким представителем.

Нередко риэлторские агентства берут вознаграждение за услуги, но специально не прописывают в договоре свою ответственность за срыв сделки.

Что делать, если дефекты обнаружились после покупки

Иногда перед продажей собственники делают косметический ремонт. Он маскирует подтеки на потолке, плесень на стенах или трещины. Если в договоре купли-продажи подробно описано состояние недвижимости и ответственность бывших владельцев за скрытые дефекты, можно обратиться в суд и потребовать с них компенсацию.

Бывает и так, что виновники появившихся проблем — соседи или управляющая компания, а не бывшие владельцы.

В любом случае следует:

- пригласить сотрудников управляющей компании, чтобы они составили акт;
- написать претензию виновному в появлении дефектов: бывшему собственнику, соседям, директору строительной организации, возводившей дом, руководителю управляющей компании. В тексте можно предложить оппонентам мирно урегулировать спор: например, компенсировать ущерб или оплатить ремонт;
- отправить две копии акта и претензию по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Каждому адресату можно вручить отдельный пакет бумаг, попросив сделать на вашем экземпляре отметку о получении.

В случае отказа от мирного урегулирования придется обращаться в суд. Лучше при этом воспользоваться услугами профессионального юриста. Также стоит привлечь эксперта, который составит отчет о всех выявленных недостатках и рассчитает сумму, необходимую для покрытия ущерба.
▪

Весь список